Rezession auf dem Immobilienmarkt in Warschau?

Warschau, 13.05.2002, ZYCIE WARSZAWY, poln.

Die Firmen, die in Warschau Büros anmieten, teilen diese Stadt auf und zwar in das Zentrum und den Rest. Im ersten Teil ist die Nachfrage immer noch sehr stark und die Preise, die dort für einen Quadratmeter bezahlt werden, sichern Warschau den fünften Platz in Europa, und zwar nach Städten wie London, Paris, Madrid und Dublin.

Die Mietpreise und die Nachfrage in den Regionen, die außerhalb des Zentrums von Warschau liegen, sinken jedoch rapide. (...) Die These von einer Rezession und großen Problemen auf dem Immobilienmarkt wird jedoch durch die gegenwärtigen Berechnungen und Preise nicht bestätigt. Warschau nimmt nach wie vor den fünften Platz bezüglich der Kosten für Büroflächen ein. Dieses bedeutet jedoch nicht, dass es sehr viele Firmen gibt, die nach einem geeigneten Büro in Warschau suchen. Das Gegenteil ist der Fall. Immer mehr Bürogebäude stehen leer. Vielleicht vor allem deswegen, weil für einen Quadratmeter im Zentrum fast 30 Dollar verlangt werden.

Im Zentrum Warschaus stehen zur Zeit über 700 000 qm Bürofläche zur Verfügung. In den anderen Stadtteilen gibt es zusätzlich noch 794 000 qm. Das mangelnde Interesse der Firmen trägt jedoch dazu bei, dass immer weniger gebaut wird und dass viele Bürogebäude leer stehen. Es wird geschätzt, dass zur Zeit 20 Prozent der Bürogebäude in Warschau ungenutzt sind, d.h. jedes fünfte Bürogebäude in Warschau steht leer.

"Im Jahr 2000 haben wir die besten Ergebnisse erzielt, damals wurden 250 000 qm Bürofläche vermietet. Dann begann die Rezession, die bis heute anhält", sagt Christopher Grzesik von der Firma King Sturge, die zu den größten Maklern für Büroflächen in Warschau gehört.

"Die Lage ist gar nicht so tragisch. In Warschau wurden einfach zu viele Bürogebäude errichtet", sagt Wladyslaw Sarapata, Vorsitzender der Firma Warschauer Industrie Markt und betont gleichzeitig, dass seine Firma nicht zu den größten in dieser Branche gehört. "Mir stehen über 11 000 qm Büro-, Lager und Produktionsflächen zur Verfügung. Heute sind 86 Prozent davon vermietet. Im letzten Jahr waren es noch ganze 100 Prozent. Vorläufig möchten wir die Preise nicht ändern, denn - wenn sich die Konjunkturlage ändern sollte - wird es schwierig werden, die Preise aus der guten Zeit wieder zu verlangen", sagt Wladyslaw Sarapata.

Die Vertreter der Maklerfirmen teilen Warschau in zwei Gebiete, d.h. in das Zentrum und den Rest auf: "Im Zentrum mangelt es nicht an Kunden. Überall wird von einer Krise oder einer Rezession in der Wirtschaft gesprochen. Aber wenn wir berücksichtigen, dass 2001 insgesamt 181 000 qm vermietet wurden, dann ist es schwierig, zu klagen, zumal in den Prognosen von nur 150 000 qm vermieteter Fläche gesprochen wurde", sagt Paulina Gorska von der Firma Richard Ellis.

Im Zentrum der Hauptstadt wurden in diesem Jahr 12 neue Bürogebäude fertiggestellt, deren Gesamtfläche 160 000 qm beträgt. Darunter wird ein Gigant entstehen, d.h. das Bürogebäude der Firma Telekomunikacja Polska SA (Telekom Polen AG - MD.), dessen Fläche sich auf über 41 000 qm beläuft: "Diese Investition sorgt für böses Blut bei den Maklerfirmen, da die neuen Büros auf dem sogenannten 'offenen Markt' angeboten werden sollen", sagt Paulina Gorska und fügt hinzu: "Das Bürogebäude der Firma Telekomunikacja Polska SA kann zu einer Preissenkung in Warschau beitragen und darauf warten viele Firmen schon. Ich vermute, dass dann die Preise in Warschau auf 27 bis 29 US-Dollar pro Quadratmeter fallen werden."

Die Mietpreise in Warschau werden aber auch dann noch höher liegen als z.B. in Berlin, Budapest oder Prag. Im Endeffekt wird sich auch der Kampf um den Mieter intensivieren. Schon heute ist es bei einem Mietvertrag für fünf Jahre möglich, eine Mietbefreiung für acht Monate auszuhandeln (...)

Eine ganz andere Situation gibt es in den Stadtteilen, die am Rande Warschaus liegen. Der Preis für einen Quadratmeter dort beträgt 16 bis 18 Dollar, und er kann nach Prognosen auf 14 Dollar fallen: "Wenn ein Gebäude ein Jahr leer steht, macht sein Besitzer immer mehr Schulden und ist gezwungen, es entweder schnell zu vermieten oder zu verkaufen", erklärt eine Vertreterin der Firma Richard Ellis.

In solch eine Lage ist die Firma geraten, der eines der prachtvollsten Häuser in der Hauptstadt gehört. Zu einem Symbol für eine misslungene Investition ist nämlich das Bürogebäude Daewoo an der Towarowa Straße geworden. Über die Ursachen, warum es leer steht, gibt es bereits Legenden. Die Tatsachen sind jedoch sehr prosaisch. Eines der modernsten Häuser in unserer Region ist nicht vermietet, weil die Inhaber-Firma Dae Pol die Abschlussarbeiten bisher nicht beendet hat. Die Vermieter können es sich absolut nicht leisten, gleichzeitig die Miete zu zahlen und aus eigener Tasche die Abschlussarbeiten zu finanzieren. (...). (Sta)