Warten auf den großen Knall

"Immobilienblase bedroht Weltwirtschaft", titelte kürzlich das renommierte britische Magazin "The Economist". Der anhaltende Boom der Preise habe eine Immobilienblase geschaffen, die zu platzen drohe. Besonders in Ländern mit schwachen Volkswirtschaften könne dies zu einer Rezession führen. Die Japaner haben dies Anfang der 1990er Jahre erlebt. In Tokio, Osaka und Kyoto schnellten die Häuserpreise nach oben, um dann in den Keller zu stürzen. Droht auch in anderen Ländern der große Knall in der Immobilienwirtschaft?

Erst die Aktien, jetzt die Immobilien?

Immer noch leidet die Weltwirtschaft unter der geplatzten Aktienblase: Vermögen in Milliardenhöhe wurden vernichtet - und somit der Weltwirtschaft entzogen. Noch gefährlicher allerdings könnte es sein, wenn die so genannte Immobilienblase platzt, glaubt Tobias Just von der Deutschen Bank Research: "Die privaten Haushalte in Deutschland haben fast die Hälfte ihres gesamten Vermögens in Immobilien investiert. Wenn jetzt die Vermögen auf breiter Front nachgeben, dann verändert sich natürlich die Vermögenslage der Haushalte und das führt dazu, dass sie weniger konsumieren."

Auf Deutsch: Wenn die Immobilienpreise sinken, geben die Hausbesitzer weniger Geld aus. Nach Meinung von Just wäre der Effekt sogar stärker als beim Platzen der Aktienblase. Schlechte Aussichten – nicht nur für Deutschland: Im restlichen Europa ist zum Teil prozentual deutlich mehr Geld in Immobilien angelegt.

Boom der Branche

Seit einigen Jahren schon boomt der Immobilienmarkt weltweit - nur in Deutschland und Japan nicht. In nicht einmal zehn Jahren sind in vielen europäischen Ländern die Immobilienpreise um 50 Prozent gestiegen, in Nordamerika um 30 Prozent. 800.000 US-Dollar kostet in New York oder London eine Zwei-Raum-Wohnung mit rund 100 Quadratmetern - doppelt so viel wie etwa in Frankfurt am Main.

Einige Analysten glauben, dass die Immobilien ihren Preis nicht mehr wert sind. Denn so wie eine Aktie dem Wert der zukünftigen Dividende entsprechen muss, so muss der Immobilienpreis zukünftigen Mieteinnahmen entsprechen. In den meisten Ländern sind die Preise für Eigenheime aber viel schneller angestiegen als die Mietpreise. Pessimisten erwarten nun, dass die Anleger diesen Widerspruch bald zur Kenntnis nehmen werden. Vor allem in Großbritannien oder den USA - glauben die Analysten - könnte das der Fall sein. Just ist da allerdings etwas optimistischer: "Wir haben eine leichte Überbewertung von vielleicht fünf bis zehn Prozent. Die wird wahrscheinlich abgebaut werden. Aber ein Platzen der Blase halten wir für nicht wahrscheinlich."

Ausnahme Deutschland

In Deutschland, glaubt Just, bestehe keine Gefahr - ein positiver Nebeneffekt der Wiedervereinigung. In der Erwartung, dass nach der Wiedervereinigung das zweite Wirtschaftswunder kommen würde, wurde fleißig gebaut. Im Osten wie im Westen. In Ostdeutschland stehen heute schon 1,3 Millionen Wohnungen leer. "Dann haben die Preise natürlich kein Aufwärtsmoment. Sie finden ja relativ einfach eine Wohnung", so Jost.

Können die deutschen Banken also aufatmen? Zunächst jedenfalls. Sie müssen keine faulen Kredite zur Finanzierung von Immobilien befürchten. Denn so lange die Höhe eines solchen Kredits der Höhe des erwarteten Immobilienwertes entspricht, ist der Kredit gedeckt. Deutsche Banken investieren allerdings auch erhebliche Summen in Immobilienfonds – natürlich nicht nur in deutsche, sondern verstärkt auch in ausländische. Und so könnte der Knall der Blase auch in Deutschland laut zu hören sein.