Κίνδυνος «φούσκας» στα ακίνητα;

Οι τιμές των ακινήτων στις επτά μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις είναι κατά 20% υψηλότερες σε σχέση με τον μέσο όρο της χώρας. Σε ορισμένες πόλεις η αύξηση των τιμών είναι αλματώδης, κάτι που αντικατοπτρίζεται και στο ύψος των ενοικίων. Μόναχο και Αμβούργο είναι δύο από τις πόλεις όπου τα τελευταία χρόνια έχουν «πάρει φωτιά» τα ακίνητα. «Αυτή η εξέλιξη οφείλεται στις θετικές οικονομικές προοπτικές που υπάρχουν σήμερα σε σχέση με την κατάσταση που επικρατούσε πριν από δέκα χρόνια», υποστηρίζει ο Χέρμαν-Γιόζεφ Χάνζεν, επικεφαλής του τμήματος Ανάπτυξης της Ομοσπονδιακής Κεντρικής Τράπεζας (Bundesbank). Όμως η αλματώδης αύξηση των τιμών δεν εξαντλείται στις καλές προοπτικές. «Ένας άλλος λόγος είναι το γεγονός ότι έχουμε πολύ χαμηλά επιτόκια, ενώ παράλληλα η οικονομική και χρηματοπιστωτική κρίση έχουν ενισχύσει την τάση για τοποθέτηση κεφαλαίων σε υποτιθέμενες «ασφαλείς» επενδυτικές μορφές, όπως τα ακίνητα», επισημαίνει ο ειδικός της Bundesbank, προσθέτοντας ότι «αυτό που εκτοξεύει τις τιμές είναι στην ουσία το γεγονός ότι η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά».

Η κατάσταση στη Γερμανία δεν είναι συγκρίσιμη με αυτήν των ΗΠΑ

Η εξέλιξη αυτή θυμίζει σε πολλούς τις απαρχές της κρίσης στην αμερικανική, την ισπανική και την ιρλανδική αγορά ακινήτων. Και εκεί οι οικονομικές προοπτικές είχαν χαρακτηριστεί «εξαιρετικές» και συνοδεύτηκαν από ένα πρωτοφανές «μπουμ» στα ακίνητα. Στο τέλος, η «φούσκα» έσκασε με τις γνωστές συνέπειες για τις εν λόγω χώρες αλλά και την παγκόσμια οικονομία. Το προηγούμενο αυτό δικαιολογεί τις επιφυλάξεις της γερμανικής κεντρικής τράπεζας, εκτιμά ο Μίχαελ Φογκτλέντερ από το Ινστιτούτο της Γερμανικής Οικονομίας, IW. Ωστόσο, ο γερμανός καθηγητής δεν συμμερίζεται τους φόβους για μια νέα «φούσκα» στη γερμανική αγορά ακινήτων, καθώς όπως υπογραμμίζει η κατάσταση στη Γερμανία δεν είναι συγκρίσιμη με την κατάσταση στις ΗΠΑ, την Ισπανία και την Ιρλανδία των προηγουμένων ετών. «Στην Ισπανία, επί παραδείγματι, διπλασιάστηκε και σε πολλές περιοχές τριπλασιάστηκε μέσα σε λίγα χρόνια ο όγκος των στεγαστικών δανείων. Στη Γερμανία, αντίθετα, η αύξηση των στεγαστικών δανείων είναι σταθερή», τονίζει ο Μίχαελ Φογκτλέντερ.

Η διάθεση πιστώσεων σε ενδιαφερόμενους με ελάχιστα ίδια κεφάλαια θεωρείται το κύριο αίτιο για το ξέσπασμα των κρίσεων στις ΗΠΑ και την Ισπανία. Σε πολλές περιπτώσεις οι δανειολήπτες διέθεταν μόνο το 10% του καφαλαίου που απαιτείται για την αγορά μιας κατοικίας. Το ίδιο δραματικές ήταν και οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες και τις τράπεζες όταν έσκασε η «φούσκα». «Κάτι τέτοιο δεν είναι πιθανό στη Γερμανία», υποστηρίζει ο καθηγητής Φογκτλέντερ, επικαλούμενος το γεγονός ότι το ίδιο κεφάλαιο που πρέπει να διαθέτει στη Γερμανία ένας υποψήφιος αγοραστής ακινήτου είναι πολύ υψηλότερο. Πέραν τούτου, συμπληρώνει, «η σπέκουλα προκαλείται όταν οι προσδοκίες είναι υπερβολικά αισιόδοξες». Με λίγα λόγια, «όταν οι επενδυτές κερδοσκοπούν με την προσδοκία θεαματικής αύξησης της τιμής των ακινήτων που αγόρασαν, τότε δημιουργούνται «φούσκες», αλλά κάτι τέτοιο δεν φαίνεται στον ορίζοντα», διευκρινίζει ο γερμανός οικονομολόγος.

Αυξάνονται οι τιμές στις «ελκυστικές» πόλεις

Ο Μίχαελ Φογκτλέντερ παρατηρεί ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων αξιοποιούν στην παρούσα φάση τα χαμηλά επιτόκια προκειμένου να αποπληρώσουν πιο γρήγορα τα δάνεια που έχουν λάβει, ενώ άλλοι επενδύουν πολλά χρήματα για να προστατεύσουν τα κεφάλαιά τους από μια ενδεχόμενη νέα κρίση. Παράλληλα παρατηρείται και αύξηση των ενοικίων. Για τους ενοικιαστές κατοικιών με χαμηλό εισόδημα, όπως είναι οι συνταξιούχοι, οι φοιτητές και οι άνεργοι, η εξέλιξη αυτή είναι αρνητική, αλλά από την άλλη πλευρά, η αύξηση αυτή είναι και ένδειξη μιας υγιούς αγοράς ακινήτων. Την εκτίμηση αυτή συμμερίζεται ο Χέρμαν-Γιόζεφ Χάνζεν. «Η τιμή ώς ένδειξη στενότητας λειτουργεί, ενώ παράλληλα το φαινόμενο της αύξησης της τιμής των ακινήτων παρατηρείται σε μεγάλες πόλεις με υψηλό βαθμό ελκυστικότητας», εξηγεί ο εκπρόσωπος της Bundesbank.

Άλλοι ειδικοί, όπως ο επικεφαλής του Γερμανικού Ινστιτούτου Μελετών Αστικής Ανάπτυξης (DIFU), Κλάους Μπέκμαν, συμβουλεύουν τους μεγάλους δήμους να εντάξουν στα οικιστικά σχέδια περισσότερες εκτάσεις, κυρίως πρώην βιομηχανικά ακίνητα ή σιδηροδρομικούς σταθμούς εκτός λειτουργίας. Ο Μπέκμαν απορρίπτει τη θεωρία που θέλει να «περισσεύουν» σε μερικά χρόνια οι κατοικίες που κατασκευάζονται σήμερα. Μια θεωρία που στηρίζεται στην υπόθεση ότι ο πληθυσμός παραμένει σταθερός, ενώ αυξάνονται τα ακίνητα. «Σε πρώτη ανάγνωση αυτή η επιχειρηματολογία είναι ερμηνεύσιμη, ωστόσο υπάρχει και η αντίστροφη εξέλιξη. Ο αριθμός των ατόμων που συνθέτουν τα νοικοκυρία μειώνεται. Όλο και περισσότερα άτομα επιλέγουν να ζουν μόνα τους. Άρα χρειαζόμαστε περισσότερες κατοικίες για τον ίδιο αριθμό κατοίκων», εξηγεί ο πρόεδρος του DIFU.

H μελέτη δεν λαμβάνει υπόψη τον «παράγοντα άνθρωπο»

Τα πορίσματα της μελέτης που δημοσιοποίησε η Bundesbank δεν επιτρέπεται να προκαλέσουν πανικό, προειδοποιεί ο οικονομολόγος, προσθέτοντας ότι «πράγματι αυξήθηκαν τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων κατά 5-10% αλλά αυτό συνέβη κυρίως στις μεγάλες και οικονομικά εύρωστες πόλεις: Αμβούργο, Μόναχο, Κολωνία και Φραγκφούρτη. Αντίθετα, σε πολλές πόλεις της ανατολικής Γερμανίας και στην βιομηχανική περιοχή του Ρουρ η αγορά ακινήτων είναι προβληματική λόγω έλλειψης επενδυτών. Και όπως λέει ο Μίχαελ Φογκτλέντερ, το οικονομετρικό μοντέλο που χρησιμοποίησε η ερευνητική ομάδα της Bundesbank για να μελετήσει την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων στη Γερμανία, κατάφερε να μετρήσει την αύξηση των τιμών, αλλά έχει ένα αδύνατο σημείο: δεν λαμβάνει υπόψη τον ανθρώπινο παράγοντα, δηλαδή τις προτιμήσεις τους. Για παράδειγμα, το γεγονός ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι προτιμούν να πληρώσουν περισσότερα για ένα ακίνητο στο κέντρο της πόλης παρά να δαπανούν χρήματα για τη μετακίνησή τους με το αυτοκίνητο από τα προάστια των πόλεων.

Martin Koch / Σταμάτης Ασημένιος

Υπεύθ. Σύνταξης: Δήμητρα Κυρανούδη