Prédios vazios

O setor bancário alemão já está se recuperando da crise dos últimos anos. Mas os seus efeitos ainda se notam em outros áreas, como no mercado imobiliário de Frankfurt. A metrópole dos bancos na Alemanha tem seu centro repleto de arranhacéus, pelo que é chamada, em tom de brincadeira, de Mainhattan, pois Main (Meno) é o rio que banha a cidade. Mais de 10% da área construída de escritórios - ao todo cerca de 11 milhões de metros quadrados - estão à espera de inquilinos. Andares inteiros dos edifícios estão vazios.

Oferta excessiva x queda da demanda

Enquanto os bancos - os principais clientes das grandes imobiliárias - anunciam cada vez mais cortes de empregos, os guindastes da construção civil continuam em ação. Até o final de 2005, ficarão prontos novos gigantes com mais 1,5 milhão de metros quadrados de escritórios no centro ou nos bairros de Frankfurt.

O curioso é que os edificios estão sendo construídos pelos próprios bancos ou com seu financiamento. É que as decisões dos ambiciosos projetos foram tomadas em tempos de vacas gordas e bons lucros. E na Alemanha costuma demorar de 5 a 6 anos até a entrega de um edifício comercial. O que está havendo, portanto, é uma defasagem. Por isso, em 2001, em pleno auge da crise bancária, ficaram prontos vários prédios com inúmeros escritórios que ninguém mais precisava.

Esses imóveis reforçaram a oferta, aumentando a crise do setor. Cerca de 40% dos novos prédios comerciais ainda não encontraram locadores. "E a maior parte dos contratos só é assinada quando o proprietário concede um tempo sem pagamento de aluguel", diz Tanja Severin, gerente da subsdiária alemã da administradora de imóveis britânica DTZ em Frankfurt. Segundo ela, provavelmente a porcentagem correta seja maior ainda, pois muitos proprietários não gostam de admitir que prédios estão vazios.

Dependência e perspectivas

Em Frankfurt o mercado imobiliário tem grande dependência do setor financeiro. Com cerca de 80 mil funcionários, os bancos ocupavam, em 2002, 2,5 milhões de metros quadrados, o que corresponde a um quarto da superfície total dos escritórios. Juntamente com as empresas que lhes prestam serviços, a porcentagem sobe para quase 60%. Em nenhuma outra cidade alemã há um grau tão alto de dependência de um só setor. Em Hamburgo, por exemplo, os dois setores econômicos mais importantes - empresas de informática e suas prestadores de serviço - juntos ocupam apenas um quinto da área de prédios comerciais.

"Mesmo se a situação melhorar em 2005, o índice de imóveis vazios não deve cair para menos de 9% em Frankfurt", profetiza Tanja Severin. A título de comparação, em 2000, um ano de boom, somente 2% dos imóveis comerciais não encontraram inquilino. Quem é do ramo trata de consolar-se lembrando que a alta oferta provoca aluguéis mais baratos, o que, por sua vez, pode atrair novos inquilinos a Mainhattan.