Сдается небоскрёб: кризис на рынке недвижимости
В Германии больше всего служащих – во Франкфурте-на-Майне: 53 процента всех работающих в городе мужчин и женщин трудятся, сидя в офисах за письменными столами. Это связано с тем, что во Франкфурте сконцентрировано большое количество банков, страховых и финансовых компаний. Именно они и являются основными клиентами владельцев недвижимости и маклерских фирм. О том, как разразившийся в этом году кризис немецкого банковского сектора обернулся кризисом на рынке офисных помещений, вам расскажет Вера Тычкова.
Франкфурт-на-Майне считается финансовой столицей континентальной Европы. Немцы в шутку называют этот город «Майнхэттеном»: своими небоскребами, сосредоточенными в банковском квартале, он, действительно, немного напоминает знаменитый полуостров Нью-Йорка. Именно во Франкфурте находится Европейский центральный банк. Здесь расположены также штаб-квартиры ведущих коммерческих банков Германии – Дойче банк (Deutsche Bank), Дрезднер банк (Dresdner Bank) и Коммерцбанк (Commerzbank) – и бесчисленное количество представительств всевозможных финансовых фирм со всего мира. Еще недавно немецкий банковский сектор считался одним из самых стабильных в мире. Однако сейчас он переживает серьёзный кризис, вызванный целым рядом причин, подчёркивает банковский обозреватель и руководитель франкфуртского бюро газеты «Вельт» Йорг Айгендорф:
- Во-первых, это связано с общим экономическим кризисом и спадом на фондовых рынках, на рынках акций. В такой ситуации банки, конечно, тоже плохо зарабатывают. Люди больше не покупают и не продают акции, паи фондов и другие ценные бумаги. У нас наблюдается финансовый спад, который можно сравнивать со спадом, который был в России в 1998 году.
Однако Йорг Айгендорф, несколько лет проработавший журналистом в Москве, уверен, что нынешние проблемы немецкого банковского сектора вызваны не только внешними факторами – обвалом на мировых биржах, но и кредитной политикой самих немецких банков. Они слишком легкомысленно давали деньги в долг – и теперь вынуждены списывать крупные кредиты, которые многие должники уже не в состоянии больше вернуть.
- Потери от кредитов уменьшают прибыль, и банкам приходится экономить. В-третьих, банки в лучшие для них времена слишком много тратили. Немецкие банки всегда были очень неэффективными. Даже в хороших экономических условиях отношение затрат к доходам составляло 80 процентов. Лучшие банки мира работают на уровне 50 процентов.
Кризис, поразивший немецкий банковский сектор, уже повлек за собой массовое сокращение рабочих мест – причем, прежде всего во Франкфурте-на-Майне. А поскольку основными арендаторами офисных помещений в городе являются именно банки, то состояние рынка недвижимости напрямую зависит от ситуации в финансовой отрасли, - сокрушается Оливер Оберт, представляющий во Франкфурте-на-Майне американскую маклерскую фирму Джонс Лэнг ЛаСалль (Jones Lang LaSalle):
- Общая площадь сдаваемых в аренду офисных помещений составляет во Франкфурте 10,5млн.м². Из них сейчас пустуют 440 000м². Приблизительно столько же сдается самими клиентами в субаренду по более низкой цене, что, естественно, тоже отрицательно сказывается на состоянии рынка недвижимости.
Тем не менее, строительство высотных домов продолжается. Оливер Оберт объясняет это тем, что с момента принятия решения о сооружении здания до завершения работ проходят 5-6 лет. А подписаны проекты были еще в урожайное для банков время:
- В следующем году на рынке недвижимости появятся дополнительно около 400 000м² офисных помещений, ещё не имеющих арендаторов. Понятно, что в результате предложение явно превысит спрос. Поэтому новые проекты сейчас не разрабатываются, да и ни один банк в ближайший год не станет их финансировать.
Банковский обозреватель газеты «Вельт» Йорг Айгендорф считает, что нынешний кризис в отрасли ещё не достиг своей высшей точки - и указывает при этом на общую ситуацию в немецкой экономике:
- Я лично не думаю, что мы поднимем экономику уже в следующем году, особенно в Германии. У немецкой экономики сильные структурные проблемы. Я думаю, мы увидим спад в следующем году. Если этот спад будет сильный и продолжающийся, то ситуация станет еще более сложной. И я думаю, что через пять лет, из четырех самых крупных на сегодняшний день банков, больше двух не останется.
Более оптимистически настроен маклер Оливер Оберт. Он уверен, что уже через год можно ожидать подъема. А непростая ситуация, сложившаяся сейчас на рынке недвижимости во Франкфурте-на-Майне, - это, по его мнению, шанс для потенциальных арендаторов:
- Для долгосрочной аренды, к которой, в принципе, стремится каждый арендатор, ближайшие 12 месяцев – самое лучшее время. И я могу только порекомендовать всем фирмам заняться сейчас поиском недвижимости во Франкфурте: вы наверняка совершите лучшие сделки года!
Кризис газетного бизнеса
Ещё одна отрасль, переживающая в сегодняшней Германии острый кризис, - это газетный бизнес. Эксперты даже утверждают, что никогда ещё в послевоенные годы ситуация на немецком рынке ежедневной прессы не была столь серьёзной, как сейчас. А ведь ещё совсем недавно, в конце 90-х годов, газетные издательства зарабатывали огромные деньги. А теперь вдруг зашатались. Почему? Рассказывает Павел Лось.
Этот слух взбудоражил журналистов всей Германии: говорят, угроза банкротства нависла над мюнхенским издательством Süddeutscher Verlag, выпускающим одну из самых известных и авторитетных в Германии ежедневных газет – Süddeutsche Zeitung. К концу года убытки этого издательства составят якобы несколько сотен миллионов евро. Так ли это или нет, пока неизвестно, но то, что мюнхенская газета испытывает серьёзные финансовые трудности, - это факт. В аналогичном положении вскоре могут оказаться или уже оказались многие другие немецкие ежедневные газеты – их в Германии примерно 350. У нынешнего кризиса - две основных причины. Во-первых, охлаждение конъюнктуры привело к сокращению объёмов рекламы, которая обеспечивает две трети доходов немецкой прессы. Всего за год число рекламных объявлений в газетах уменьшилось на 14 процентов, а число объявлений о найме на работу даже на 43 процента! Так что рост безработицы рикошетом ударил и по издательствам. Вторая причина кризиса: в последнее время тиражи газет медленно, но верно падают. А это, в свою очередь, не только сказывается на доходах, но и снижает привлекательность печатных изданий для рекламодателей. Для некоторых местных и региональных газет этот замкнутый круг уже стал роковым - их поглотили конкуренты, рассказывает Хорст Рёпер (Horst Röper), эксперт медиа-института Formatt в Дортмунде:
- Я исхожу их того, что этот процесс продолжится, и что в ближайшие месяцы целый ряд газет и издательств будет выставлен на продажу. Они оказались в трудном финансовом положении ещё и потому, что все последние годы вкладывали огромные деньги в полиграфическое оборудование. Типографии были неимоверно раздуты, и теперь мы имеем избыточные мощности, которые стали для издательств тяжёлым бременем.
Ещё одно тяжкое наследие бума конца 90-х годов – большое количество убыточных медиа-проектов. Так, на волне интернет-эйфории практически все немецкие газеты открыли свои страницы во всемирной компьютерной сети. Это было модным, это считалось престижным. Однако сайты в Интернете стоят больших денег, но доходов не приносят – особенно сейчас, в период спада на рынке рекламы. Поэтому теперь, по мнению Хорста Рёпера, перед многими издательствами встал вопрос: стоит ли продолжать интернет-проекты?
Естественно, надо отказаться от всех побочных видов деятельности, которые не приносят прибыли, и вообще необходимо вновь сконцентрироваться на хозяйственных вопросах. Ведь на протяжении многих лет на рынке ежедневной прессы не было серьёзной конкурентной борьбы, и это избаловало менеджеров, которые руководят газетным бизнесом. Теперь они столкнулись с проблемами, хорошо известными представителям других отраслей, и пытаются в этой новой для себя ситуации найти пути выхода из кризиса.
Один из таких путей – сокращение штатов, неимоверно разросшихся в период рекламного бума. Сейчас число журналистов в редакциях газет вновь доводится до разумных пределов, отмечает Хорст Рёпер. Иными словами, многие газеты увольняют творческих сотрудников. В других изданиях урезают зарплаты. Тем, кто не успеет вовремя приспособиться к новым условиям, грозит поглощение.
Те издательства, которые ещё имеют достаточное количество ликвидных средств (а это, прежде всего крупные издательства), получили сейчас реальный шанс увеличить свою долю на газетном рынке. Так что процесс концентрации производства идёт полным ходом.
Впрочем, возможность потеснить конкурентов получили сейчас не только гиганты отрасли, но и те средние фирмы, которыми руководят хорошие менеджеры, подчёркивает Хорст Рёпер, эксперт медиа-института Formatt в Дортмунде:
- Имеется целый ряд средних по размеру фирм, которые в конце 90-х годов не только очень хорошо работали, но и грамотно распоряжались получаемой прибылью. Теперь у них есть средства, чтобы начать экспансию на газетном рынке.
Так что уже через пару лет соотношение сил на немецком газетном рынке будет иным, чем сейчас. Что же касается перспектив самого этого рынка, то они особых сомнений не вызывают. Жители Германии по-прежнему любят читать газеты. Ежедневно они покупают в общей сложности 27 миллионов экземпляров, так что в среднем одна газета приходится на трёх жителей страны.
Кризис рынка подержанных автомобилей
Трудные времена переживает сейчас и немецкий рынок подержанных машин, пользовавшийся в последние годы большой популярностью у автолюбителей всей Восточной Европы. Однако сокращение спроса внутри самой Германии ввергло этот рынок в самый серьёзный за последние восемь кризис перепроизводства. О его признаках и последствиях рассказывает берлинская журналистка Ирина Злотина.
Прежде чем заняться официальной статистикой рынка поддержанных автомашин, я решила сама изучить его, так сказать, эмпирическим путём. В магазине поддержанных машин под названием «Матрица» я обратилась к её владельцу: «Хочу купить небольшой поддержанный автомобиль». Он ответил: «Купите лучше большой!». И добавил, увидев моё удивление: «Купите лучше большой автомобиль за ту же цену! Чем выше класс автомобиля, тем быстрее падает его цена!»
В правоте такого утверждения я смогла убедиться и в «виртуальном автосалоне» в Интернете. Например, за одну и ту же цену я могла бы купить маленький годовалый Мерседес класса А или более солидный трёхлетний Мерседес класса С или же роскошный - класса Е в возрасте пяти лет. Они стоят одинаково, потому что более крупные модели – это и более высокие налоги, и дорогие страховки, и более высокое потребление бензина мощными двигателями.
Другая закономерность: в Германии есть быстро стареющие и «вечно молодые», то есть вечно дорогие марки. К первой группе можно грубо отнести все иностранные модели, ко второй – все немецкие. Два явных исключения составляют катастрофически быстро падающие в цене Опели, и наоборот, медленно падающие в цене Тойоты.
Но ко всем моделям всех марок относится только что опубликованная статистика: после лёгкого оживления на рынке поддержанных автомобилей в сентябре этого года, число продаж вновь стремительно падает.
По данным федерального автотранспортного ведомства, количество вновь зарегистрированных поддержанных автомобилей в октябре этого года составило 600 тысяч. Это на четыре с половиной процента меньше, чем в октябре прошлого года. Аналогично выглядят данные и за первые десять месяцев года.
Основываясь на этой негативной тенденции, специалисты предсказывают, что в текущем году - впервые с 94 года - будет продано меньше чем семь миллионов поддержанных автомобилей.
И, приняв во внимание общие экономические прогнозы на следующий год, легко предвидеть дальнейшее падение числа продаж.
Итак, на сегодняшний день и в ближайшем будущем предложение на немецком авторынке поддержанных машин будет превышать спрос, что неизбежно должно вести к падению цен.
Так оно и происходит! Увидев мой интерес к одной из машин, владелец Матрицы сказал мне, слегка понизив голос: «Рука не поднимается менять ценники. Если Вы действительно хотите приобрести этот автомобиль, вычтете из указанной на табличке цены тридцать процентов! Купите большой автомобиль за две трети цены!»