德國房產泡沫何時破滅？

(德國之聲中文網）"歐洲央行總裁德拉吉（Mario Draghi）救市藥方有很多副作用。其中一個副作用是，德國的房價在不斷飆升。"德國商業銀行首席經濟師約格‧克萊姆（Jörg Krämer）如是說。事實上，2010年以來，房地產價格上漲速度已經超過了房租，消費價格以及家庭收入的漲幅。而與此同時，借貸利息已經基本沒有下調的餘地了。

克萊姆表示："美國的經驗顯示，如果房地產價格繼續攀升，那麼中期內市場發生大幅度調整的風險也會隨之增加。"克萊姆說，今年年初他就曾發出德國房產市場已經過熱的警告，而現在，房地產市場形成泡沫的跡象則越來越多。

今年上半年，房屋價格同去年相比漲幅已經超過五個百分點，上漲速度類似於八十年代末的房地產熱。而在大眾城市，房價漲幅還要更高。

德國房地產價格的漲幅已經連續七年超過房租、消費價格以及家庭收入的增長速度。儘管相對價格指數的各項指標仍明顯低於上個世紀末，但是，克萊姆並不認為因此就可以放鬆警惕。理由是當年通貨膨脹率要高得多，因此，房租和收入的漲幅也相對大得多。1975年至1990年，房租平均每年上調4個百分點以上，而2000年以後，每年房租平均漲幅則只有一個百分點。

歐洲央行推動房價上漲

在克萊姆看來，歐洲央行寬松的貨幣政策無疑是房價上漲的重要原因之一。一方面，克萊姆認為，歐洲央行現行貨幣政策短期內不會發生變化，但另一方面，並非只有貨幣政策發生重大變化利息明顯上調時，房產價格才會出現大幅度波動。他認為，房產市場的拐點和價格調整完全可以提前發生。

美國的經驗可以說明這一點。2003年問題剛剛出現時，利息已經不再像此前那樣不斷下滑了，而房地產價格卻仍然一如既往的暴漲。從這一刻開始，從買家的角度看，上漲的房價已經不能從下調的利息中得到彌補。也就是說，對於私人家庭來講，購房的經濟壓力已經變得越來越大。

在德國，到2015年年初為止房貸造成的負擔一直呈下降趨勢，因為，利息下跌以及收入上漲已經在很大程度上抵消了房價上漲造成的負擔。但此後，房價仍在繼續上漲，而利息水準則沒有發生變化，因此相比之下，房價正在變得令人難以承受。

克萊姆說，"儘管誰都無法準確預告泡沫破碎的具體時間。但至少有種種跡象讓人們在中期內保持警惕。"

克萊姆表示，令人欣慰的是，德國買家沒有像美國和西班牙買家那樣為購買房產毫無節制的舉債。儘管房貸總量同私人家庭收入相比有所上升，但所佔份額還遠遠低於九十年代的房產熱時期。此外，私人債務總量佔國內生產總值的比例截至2015年甚至有所下降，這同當年西班牙和美國房產泡沫破滅時的情景完全不一樣。

 

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