Immobilien als Geldanlage

Ein Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche, mit Einbauküche, schönen Bädern, Partykeller, Terrasse und großem Garten in ruhiger Wohnlage, so etwas kann man in Deutschland entweder für 240.000 Euro kaufen, oder für zwei Millionen. Den Unterschied macht allein die Lage aus: Ländliches Ost-Westfalen oder München.

Wer kann, der zieht in die Stadt, stellt Michael Hüther, Direktor des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) fest. "Man zieht nicht in die ländlichen Räume. Die Wanderungsbewegungen im Inland und auch die Migration von außen nach Deutschland, die sich in den letzten Jahren verstärkt hat und von der wir davon ausgehen, dass sie weiter geht, konzentriert sich auf die großen Städte, auf die urbanen Zentren."

München teuerste Stadt Deutschlands

Entsprechend steigen dort die Mieten, aber auch die Preise für Wohneigentum. Einer Studie des IW zufolge, in der die Immobilienmärkte der fünf größten deutschen Städte untersucht wurden, waren es in Hamburg zwischen 2003 und 2011 31 Prozent, in Berlin sogar 39 Prozent. Am teuersten sind die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 4200 Euro in München.

Die Preisentwicklung lässt Erinnerungen wach werden. Waren es nicht die Immobilienkrise in den USA, aber auch der Preisverfall in Irland und Spanien, die am Anfang der weltweiten Finanzturbulenzen und der Euro-Schuldenkrise standen? Entwickelt sich auch auf dem deutschen Immobiliensektor eine Preisblase? In der Studie wird diese Gefahr verneint. Symptome für eine spekulative Überhitzung wären eine exzessive Kreditvergabe, häufige Verkäufe und zu hohe Kaufpreise im Vergleich zu Mieten und Einkommen.

Doch keiner dieser Punkte treffe auf Deutschland zu, sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom IW. "Wir haben derzeit eher Käufer, die langfristig orientiert sind. Die überlegen, was sind Alternativen zur Staatsfinanzierung, wie kann ich mein Kapital auch langfristig vor Inflation schützen und die deshalb hier investieren." Den Beginn einer spekulativen Blase, nämlich die Überlegung, eine Immobilie innerhalb von zwei oder drei Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen, habe man in Deutschland in den Jahren 2006 und 2007 beobachten können. "Das steht im Moment aber nicht im Vordergrund", so Voigtländer.

Deutsche investieren Eigenkapital

Besonders aussagekräftig, so ergänzt IW-Chef Hüther, sei auch die Finanzierungsart der Immobilie, also die Frage, ob das Geld vom eigenen Konto kommt, oder von einer Bank geliehen wird. "In Deutschland ist die Kreditvergabe in keiner Weise expansiv, wir können nichts Vergleichbares beobachten." Von Januar 2003 bis 2012 seien die Kreditbestände um lediglich sieben Prozent angestiegen. "In Spanien und Irland sind die Kreditbestände zum Kauf von Wohnimmobilien in diesem Zeitraum um einhundertfünfzig Prozent angestiegen", erinnert Hüther.

In Deutschland sind die Eigenkapitalanteile bei der Finanzierung eher noch gestiegen. Die Banken, so meint der IW-Direktor, hätten aber auch dazugelernt, Kredite würden nicht mehr unkontrolliert vergeben.

Mit den Preisen steigen auch die Mieten

Der deutsche Immobilienmarkt, so lautet das Fazit der Studie, sei durchaus gesund. Die Preise würden lediglich die Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage widerspiegeln. Die in den Städten steigenden Mieten hätten allerdings einen Verdrängungswettbewerb zur Folge. Gerade Menschen mit geringerem Einkommen finden immer schwerer bezahlbare Wohnungen. Hier sei die Politik gefragt. Zum einen müsse in den Städten, vor allem in deren Randgebieten der Neubau von Wohnungen forciert und erleichtert werden. Zum anderen müssten bei steigenden Mieten aber auch die Sozialsysteme angepasst, also die Mietzuschüsse erhöht werden.