Кризис на рынке недвижимости Германии: почему падают цены?

Германия стала в этом году очередным наглядным опровержением широко распространенного заблуждения, что цены на жилую недвижимость только растут или во всяком случае никогда сильно не падают. Еще как падают! В 3-м квартале 2023 года квартиры в 18 крупнейших городах ФРГ стоили на 10,5% меньше, чем в том же квартале год назад, дома на одну семью подешевели на 12,5%, а многоквартирные дома - даже на 24%.

Это говорит о падении спроса на жилую недвижимость со стороны как индивидуальных покупателей, так и инвесторов. Одновременно резко снизилось число сделок купли-продажи. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года оно упало на треть, по сравнению со средним показателем 2019-2021 годов сократилось примерно наполовину.

Строительные проекты в ФРГ отменяются или останавливаются

О столь явных признаках серьезного кризиса сообщили 9 ноября Институт мировой экономики в Киле (IfW) и ECONtribute - совместный научный центр университетов Кёльна и Бонна. Они отслеживают ситуацию на немецком рынке жилья в рамках общего проекта GREIX (German Real Estate Index).

Ранее, в конце сентября, Федеральное статистическое ведомство ФРГ (Destatis) по итогам 2-го квартала констатировало снижение цен на жилую недвижимость в целом по Германии на 9,9% и подчеркнуло, что такого сильного падения за год еще ни разу не было с момента начала наблюдений в 2000 году.

О масштабном кризисе говорят и другие факты. Так, продолжается обвальное сокращение количества строительных проектов. В середине октября Destatis опубликовало свежие данные, согласно которым с января по август 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого года число выданных разрешений на строительство квартир снизилось на 28,3%, индивидуальных домов - на 37,8%, а домов на две семьи - даже на 52,5%.

Миллиардер Рене Бенко и кризис коммерческой недвижимости

Более чем наполовину сократился в первом полугодии 2023 года и объем сделок с жилой и коммерческой недвижимостью в денежном выражении. В результате он упал на уровень 2012 года, то есть рынок отброшен назад на целое десятилетие. Об этом сообщила DAVE - ассоциация немецких фирм, оказывающих консалтинговые, посреднические и прочие услуги, связанные с недвижимостью.  

О кризисе в сфере коммерческой недвижимости нагляднее всего свидетельствуют обострившиеся финансовые проблемы девелоперской компании Signa австрийского миллиардера Рене Бенко (René Benko). Этот холдинг является, в частности, совладельцем знаменитого нью-йоркского небоскреба Chrysler Building, но особенно активно работает на немецком рынке, где ему, среди прочего, принадлежит крупнейшая сеть универмагов Galeria (бренды Kaufhof и Karstadt) и где он почти за 1 млрд евро сроит небоскреб Elbtower, который должен стать еще одним символом Гамбурга.

Однако в конце октября работы на стройке остановились, поскольку холдинг Signa перестал платить по счетам. Затем Рене Бенко лишился поддержки ряда партнеров, и 8 ноября 46-летний предприниматель объявил, что слагает с себя оперативное руководство собственной компанией и передает ее опытному кризисному менеджеру.

Тот обещает к концу месяца представить план реструктуризации и санации фирмы. Что будет дальше с Elbtower непонятно, так что не исключено, что Германии предстоит очередной громкий долгострой наподобие гамбургской Эльбской филармонии или нового берлинского аэропорта BER.

Разнообразные последствия войны в Украине

Но почему именно сейчас на немецком рынке недвижимости все так сильно ухудшилось? Если говорить о жилье, но индекс цен на нее, по данным Destatis, достиг пика во 2-квартале 2022 года и со второй половины прошлого года снижается. Получается, что жилая недвижимость в Германии начала дешеветь, а сделок с ней стало меньше как раз тогда, когда инфляция оказалась особо высокой, число жителей ФРГ резко увеличилось до 84,4 млн человек (за счет притока мигрантов, главным образом беженцев из Украины), а строительство нового жилья сократилось.

Казалось бы, все три фактора - инфляция, рост населения и перспектива сокращения новостроек - должны были, наоборот, стимулировать желание инвестировать в недвижимость и, соответственно, рост цен на нее, однако происходит как раз обратное. Аренда жилья, действительно, дорожает, и весьма сильно, но это - отдельная тема, однако само жилье как недвижимое имущество - дешевеет.    

Исполнительный директор ассоциации DAVE Гвидо Штраке (Guido Stracke) считает, что причина тому - "оцепенение из-за множественности кризисов". Он их перечисляет: война в Украине, повышение процентных ставок в еврозоне, стагнация экономики ФРГ, высокая инфляция, рост цен на стройматериалы.

Действительно, бросается в глаза, что кризис на рынке немецкой недвижимости начался и нарастает на фоне полномасштабного вторжения России в Украину. Однако обвал вызвала не столько сама война, сколько ее последствия.

Война породила энергетический кризис, который особенно больно ударил по Германии, которая была крупнейшим покупателем российских энергоносителей, но лишилась их из-за санкций ЕС и прекращения "Газпромом" поставок газа в конце августа 2022 года.

Энергетический кризис резко ускорил инфляцию, темпы которой и так нарастали из-за пандемии коронавируса. Ведь она заставила правительства для поддержки бизнеса и населения закачивать в экономику огромные суммы, к тому же она нарушила глобальные цепочки поставок, из-за которых подорожали многие товары, в том числе и стройматериалы.

Главная причина кризиса - удорожание ипотеки и кредитов

Рост инфляции, в свою очередь, заставил Европейский центральный банк (ЕЦБ) решительно поднимать свою базовую ставку. Быстрое удорожание кредитов затормозило рост цен, но одновременно и рост немецкой экономики, еще больше усугубив проблемы промышленности, и без того пострадавшей из-за удорожания энергии. В результате ВВП ФРГ в этом году сократится, но фактически экономика топчется на месте, стагнирует. Все это - плохие предпосылки для роста цен на любую недвижимость.

И все же основной причиной обвала цен на жилье (и трудностей у девелоперов с проектами коммерческой недвижимости) большинство экспертов считает удорожание кредитов. "Повышения ставки ЕЦБ вызвали на немецком рынке жилой недвижимости масштабный тренд вниз, и дна пока еще не видно", - заявил, комментируя свежий индекс GREIX, глава института IfW профессор Мориц Шуларик (Moritz Schularick).

Действительно, ипотека за полтора года подорожала в Германии более чем в четыре раза. Еще в январе 2022 года десятилетний кредит на покупку жилья можно было получить менее чем за 1% годовых, напоминает информационное агентство dpa, то сейчас он стоит 4,25% и больше.

Собственно, длительная фаза низких и сверхнизких ставок ЕЦБ, вызванных главным образом долговым кризисом в еврозоне, стала основной причиной бума на немецком рынке жилья, продолжавшегося целое десятилетие и вызвавшего значительное удорожание квартир и домов. Зачастую цены, особенно в крупных городах Германии, выросли вдвое и больше, так что теперь они падают с высокого и очень высокого уровня. Поэтому в определенной мере можно говорить о сдувании пузыря на рынке.

Энергоэффективность зданий играет все более важную роль

Есть и еще один фактор, который на фоне энергетического кризиса начинает играть именно в Германии все более важную роль. Это энергоэффективность домов и качество их теплоизоляции. Активно работающая на немецком рынке недвижимости американская инвестиционная и сервисная компания Jones Lang Lasalle (JLL) подсчитала, что в 3-м квартале 2023 года выставленные на продажу многоквартирные дома с особо большим потреблением энергии стоили на 28,7% дешевле, чем дома с наивысшей энергоэффективностью.

Это рекордная разница в ценах, подчеркивает компания и напоминает, что два года назад, до войны в Украине и взлета цен на энергию, этот разрыв составлял всего 11,6%. "Владельцы плохой с энергетической точки зрения недвижимости в будущем столкнутся с растущими трудностями при сдаче в аренду, продаже, а также при финансировании своих объектов", - предупреждает оценщик недвижимости JLL Роман Хайдрих (Roman Heidrich).

Так что нынешнее значительное падение цен на квартиры и дома в Германии отчасти объясняется еще и тем, что особенно сильно в цене падают объекты с большим расходом энергии на отопление, что, естественно, тянет вниз и средний показатель. Иными словами, квартиры в домах, построенных или санированных по современным стандартам энергоэффективности, дешевеют куда меньше остальных.  

Доступность жилья в ФРГ сейчас выше, чем раньше

Но они все же дешевеют, и это, возможно, шанс для тех, кто хотел бы приобрести жилье, но при прежних ценах не мог себе этого позволить. Тем более, что Институт немецкой экономики в Кёльне (IW) утверждает: вопреки широко распространенному мифу, жилая недвижимость в ФРГ в 1980-х и 1990-х годах была вовсе не более доступной, чем сейчас. Доходы были тогда ниже, а процентные ставки - намного выше нынешних, а потому специально подсчитанный индекс доступности жилья находится сейчас на уровне 2004 года, а до этого всегда был выше сегодняшнего показателя.

К тому же базовая ставка в еврозоне - и тем самым стоимость ипотечных кредитов - в обозримом будущем может снизться. Профессор Мориц Шуларик видит первый обнадеживающий сигнал в том, что ЕЦБ в октябре уже не стал больше ее повышать. Гвидо Штраке из ассоциации DAVE считает, что немецкий рынок к концу этого года стабилизируется и в следующем по меньшей мере оживится. Во всяком случае продавцы, покупатели и банки настроились, по его словам, на новую ценовую реальность, а благодаря замедлению инфляции и нормализации цен на стройматериалы теперь вновь можно начинать планировать инвестиции в недвижимость.

Смотрите также: