„Umesto stana, kupio sam problem“

„Vidite, pogledajte gore poslednji sprat! To je stan koji sam kupio za svoju ćerku pre 14 godina, a u koji nikada nisam kročio nogom“, priča suznih očiju penzionisani elektro-inženjer Kiril Atanasovski upirući prstom u vazduh, u poluizgrađenu stambenu zgradu u makedonskoj prestonici Skoplje.

Zgrada (naslovna fotografija) je nazvana „Antigona“, po čuvenoj grčkoj tragediji koju je napisao Sofokle. A sada taj 77-godišnjak proživljava i ličnu tragediju. Prodao je sve što ima kako bi ćerki obezbedio krov nad glavom. U januaru 2003. godine, građevinskoj kompaniji za dvosoban stan platio je 28.000 evra. U ugovoru je naznačeno da će se njegova ćerka useliti u taj stan za 24 meseca. Ni slutio nije da kupuje stan u zgradi koja će postati centar najveće prevare sa nekretninama u Makedoniji – i koja će ga ostaviti i bez para i bez stana.

Vlasnik „Fikoma“, kompanije koja je gradila „Antigonu“, i njegova supruga, kasnije su osuđeni jer su prevarili stotine ljudi. Prodavali su im stanove koje su prethodno već prodali nekoliko puta. Oboje su dobili zatvorsku kaznu zbog prevare i utaje poreza.

Čak i danas, neki od tih stanova „na papiru“ imaju po pet-šest vlasnika. Svi imaju ključeve, ali niko nikada nije stigao do toga da u tom stanu živi, večera, gleda televiziju.

Osmospratna „Fikomova“ zgrada bila je pod hipotekom, a pravna bitka za vlasništvo nad stanovima još se razvlači po sudovima, uz vrlo malo pomaka. U međuvremenu, čitav blok zvrji prazan.

Daleko od toga da je ovo izolovan problem samo pomenutih ljudi. Naše istraživanje je pokazalo da su slične prevare rasprostranjene u obe zemlje.

Obrazac za prevare

Četvrt veka od raspada Jugoslavije, koji je obe zemlje poslao na put ogromnih političkih, ekonomskih i pravnih previranja, ispostavilo se i da je kupovina novog stana u Makedoniji ili u susednoj Srbiji veoma rizičan biznis. U tim zemljama, udruženja procenjuju da ima više od 6.000 žrtava u kupoprodaji nekretnina, prevarenih za više od 180 miliona evra, dok zvaničnu statistiku ovih slučajeva ne vodi niko. Niko i ne zna gde i kada je su prevare po tom šablonu zapravo počele, ali prema svedočenju žrtava u Makedoniji i Srbiji, čini se da su metode gotovo savršeno kopirane i prenošene sa slučaja na slučaj.

Bilo je ovako: kupci su plaćali stanove koji još nisu potpuno izgrađeni. Ako je zgrada imala, primera radi 50 stanova, građevinska komanija koja ih gradi nije bila zadovoljna s tim da ima 50 kupaca, već su isti stan prodavali nekoliko puta.

Neki od prevaranata su otputovali u Južnu Ameriku ili na neko drugo mesto, kako bi izbegli hapšenje, suđenje i kazne, ali u svakom slučaju, tvrde advokati, novac je nestajao bez ikakve šanse da se oštećenima vrati. Oni su ostajali bez svog novca, ali i bez stanova koje su tim novcem platili.

Prevara tog tipa, a sličnih razmera nije bilo u drugim zemljama Balkana, iako ima pojedinačnih slučajeva duplih i višestrukih prodaja stanova, kao i drugih skandala u poslovima s nekretninama koji su privlačili medijsku pažnju.

Žrtve, od kojih su mnoge izgubile životnu ušteđevinu misleći da je daju za „investiciju života“, još ne mogu da veruju da su u tom poslu ostavljeni praznih ruku i džepova.

Plaćaju rate, a nemaju stan

Nenad Pejin iz Novog Sada, nikada nije sreo Atanaskovskog. Ali da jeste, imali bi temu za razgovor. Obojica su žrtve prevare koje su provele više od decenije tražeći pravdu po sudovima. Obojica se i dalje nadaju srećnom kraju.

Pejin nije od onih ljudi koji će se povući pred nepravdom i ćutati. Precizan je, uredan i sistematičan, što su osobine koje je kao dugogodišnje vojno lice razvio do savršenstva. Budući da je u penziji, ima i dosta vremena da se bavi ovim problemom.

On je svoj slučaj proučio toliko temeljno, da bi, samo slušajući ga, moglo da se pomisli da je iskusan advokat. Spreman je da se bori s fascinantnom upornošću za svojih 18.000 evra, koliko je 2003. godine platio stan, a za koji se uspostavilo da je prethodno već prodat nekom drugom.

Kao Atanaskovski, i Pejin je za tu investiciju prodao veliki porodičan stan, kako bi kupio dve manje nekretnine – jednu za sebe i suprugu, a drugu za sina. Na njegovu nesreću, kasnije je saznao da je stan od 28 kvadrata već prodat nekoliko puta i svi u lancu tvrde da su vlasnici.

„Život mi se promenio preko noći. Umesto stana, kupio sam problem. Borim se već 13 godina i ne planiram da odustanim, iako sam prošle godine imao infarkt“, kaže Pejin.

Naš sagovornik je i predsednik Udruženja prevarenih kupaca u Novom Sadu, koje trenutno ima oko 90 članova. Oni procenjuju da je oko 3.000 njihovih sugrađana bilo prevareno na sličan način, dok u celoj Srbiji ima oko 5.000 prevarenih. „Neki od naših članova su čak uzimali kredite da kupe stan. Oni i dalje plaćaju banci rate, iako nikad nisu ušli u stan koji otplaćuju“, ogorčen je Pejin.

Mamac - niske cene

Većina duplih i višestrukih prodaja stanova u Srbji i Makedoniji dešavala se pre 10-15 godina, objašnjava Nenad Đorđević iz „Klaster nekretnina“, udruženja koje se zalaže za transparentnije tržište nekretnina. Mamac za kupce su, navodi, bile preniske cene. „Cene su izgledale previše dobro da bi to bila istina – i nije ni bila. Investitori su spuštali cenu 20-30 odsto i to je razlog zašto su kupci pristajali da daju novac bez ulaska u posed. Da bi uštedeli. Zbog velikog diskonta, kupci su govorili 'da'“, objašnjava Đorđević.

Prevare su uzele maha pre nego što su sprovedene velike reforme u tom sektoru i manje-više u isto vreme u obe zemlje – dok još nije bilo elektronske baze podataka (elektronska evidencija ugovora – Libra uvedena 2010. u Srbiji), ili specifičnih zakona koji zahtevaju da se prođe kroz procedure koje će onemogućiti ovakvu vrstu prevara.

Često se dešavalo da kupci plate do 90 odsto ukupne sume čak i pre nego što počnu radovi na objektu, misleći da će im se taj rizik višestruko isplatiti. Pogrešili su. Danas je, međutim, zakonski okvir mnogo napredniji i epidemija duplih prodaja stanova ostala je stvar prošlosti.

Sud preuzeo ulogu advokata banke

Pre nekoliko godina, Lorija Vanevska iz Skoplja, zastupala je kao advokat žrtve „Fikoma“, a u toj grupi prevarenih zastupala je i sebe. I ona je kupila jedan od sto stanova u zgradi „Antigona“ koji su više puta prodavani. „Vlasnik kompanije, Nikola Nikolić, bio je samo marioneta koja je skrivala prevarante na mnogo višem nivou“, kaže ona, optužujući istovremeno i pojedine banke da su sudelovale u prevarama.

Nikolić je uhapšen 2006. godine. Njegova prva kazna od deset godina zatvora za višestruke prevare i utaju poreza – kako je kažnjena i njegova supruga – podignuta je na 15 godina. Par nikad nije priznao gde je završio sav novac prevarenih, a nije nađen ni na jednom računu koji je bilo moguće pratiti.

Ipak, mnogi od prevarenih kupaca su se nadali da će se situacija, kad Nikolić izađe iz zatvora, nekako rešiti i da će dobiti svoj novac. Te su se nade raspršile kada je pre dve godine pronađen mrtav u ćeliji. Zvanično je zabeleženo da je reč o samoubistvu.

„Situacija bi bila potpuno drugačija da je Nikolić progovorio na sudu i otkrio ko je još umešan u ovu veliku aferu“, kaže Vanevska koja upire prstom u sudove. „Sud je preuzeo ulogu advokata banke, iako je pravda trebalo da bude na strani građana. Dve od tri zgrade koje je 'Fikom' gradio, završile su kod banaka“, kaže Vanevska. Kasnije su, dodaje, prodate trećim kompanijama, koje su ponovo pustile stanove u prodaju. Niko nije uzeo u obzir činjenicu da su apartmani građeni novcem kupaca, ne novcem građevinske kompanije.

Kako stan „3A“ postaje stan „A“

Nenad Pejin iz Novog Sada deli nepoverenje u sudski sistem. On kaže da je preuzeo mnogo posla koji je trebalo da obavi država, kao što je prikupljanje dokaza i savetovanje drugih. Frustriran je i sumnjičav kad je reč o suđenjima koja traju beskrajno dugo. „Milioni evra od prevara mora da su negde završili, možda čak i u rukama ljudi od zakona, kako bi otezali suđenja.“

Neke žrtve odustaju, jer su ih iscrpli troškovi suđenja – ne samo finansijski, već im ponestaje i strpljenja. „U dokumentima sam našao mnogo falsifikovanja. Da se ovo dešavalo u Americi ili u nekoj drugoj razvijenoj zemlji, žrtvama bi bili isplaćeni milioni dolara na ime štete“, primećuje Pejin.

Miodrag Đukanović, notar iz Srbije, objašnjava da su žrtve mahom iz siromašnijih porodica, koje je privukla preniska cena. Prevaranti su koristili različite trikove za naivne kupce, a jedan od njih je bio i optička iluzija. „Kako bi prodali isti stan dva puta, prevaranti bi u planovima istakli podatak 'Stan 3A', a onda bi na vratima stana pa i u podacima gubili to 'A' i ostajao bi samo stan broj 3, iako taj broj zapravo ne postoji u knjigama“, objašnjava Đukanović.

Danas su kupci bezbedniji, dodaje, iako se povremene prevare i dalje dešavaju, to su sporadični i pojedinačni slučajevi, a ne masovna pojava. „Danas su notari u obavezi da provere kompletnu dokumentaciju koja prati nekretninu. Oni proveravaju nekretninu u elektronskoj bazi podataka kao i u katastru, a odgovaraju svojom imovinom za pogrešnu informaciju”, navodi Đukanović.

Nikola Velkovski, predsednik makedonskog Udruženja građevinara kaže da je sistem omanuo jer kupci nisu imali instrumente da se zaštite. „U to vreme, kupci nisu mogli da otkriju da li je stan prodat nekoliko puta. Država je morala da reaguje mnogo brže i da blokira kompanije, njihovu imovinu i račune u banci, što se očigledno nije dešavalo.“

Velkovski kaže da su ovakve prevare negativno uticale na prodaju stanova, jer su građani izgubili poverenje u sistem. To je podstaklo ne samo kompanije nego i lokalne vlasti, katastar, da nađu način da bolje zaštite kupce nekretnina.

Pobeda na sudu – bez dinara kompenzacije

Miroslav Bijelić (52) profesor srpskog jezika i književnosti iz Novog Sada, takođe žrtva nekretninaške prevare, jedan je od šačice ljudi koji su uspeli da dobiju prevaranta na sudu, mada mu je za presudu u njegovu korist trebalo punih devet godina. On je uspeo da povrati malo vere da vredi voditi pravnu bitku u Srbiji. Jedino u čemu nije uspeo – jeste da dobije svoj novac nazad. „Nadam se da presuda neće postati samo mrtvo slovo na papiru“, kaže Bijelić, uz opasku da mu je ovo suđenje godinama iscrpljivalo energiju i novac, zbog čega se nikad nije ni oženio.

Njegova pobeda, međutim, ukazala je na veći problem, a to je da, čak iako je pobedio na papiru i pred zakonom, i dalje nije dobio ni dinar kompenzacije za izgubljenu nekretninu.

Notar Đukanović nije optimista kad je reč o sličnim slučajevima prevarenih kupaca, pa smatra da najveći broj njih neće dobiti ni stan ni svoj novac nazad. „Vlasnik stana može biti samo jedan, a to je dakle samo jedina prevarena osoba u lancu višestrukih prodaja koja može da dobije neku kompenzaciju. Svi ostali imaju pravo da dobiju obeštećenje. Međutim, u većini slučajeva to lepo zvuči u teoriji, ali u praksi nije moguće.“

Đukanović navodi da sve te prevare po sličnom šablonu verovatno nisu slučajne, već dobro isplanirane. „Prevaranti obično nemaju imovinu na svoje ime, pa sud i nema šta da konfiskuje. Čak i kad ih proglasi krivima. Investitori su u startu znali da će prevariti kupce i pripremili su teren. Na žalost, građani uglavnom i ako mogu da ih pobede na sudu, šanse da će većina njih dobiti svoj novac nazad su veoma male.“

Umrli čekajući sudsku odluku

I dan-danas Skopljanac Kiril Atanasovski, kad pogleda datum kada je dao novac za stan, 21. januar 2003. godine, reaguje kao da je prvi put postao svestan činjenice svega izgubljenog – novca i vremena. Četrnaest godina kasnije, njegova ćerka je i dalje podstanar – plaća kiriju.

„Starimo zajedno sa zgradom. Neki od kupaca su umrli čekajući da sudsku odluku, neki su ozbiljno bolesni, a nekolicina njih i dalje veruje da će dobiti stanove koje su platili”, kaže on. Prema njegovim rečima, iako je okrenuo leđa stanu u „Antigoni“, nastavlja da živi s finansijskom tragedijom, štetom koju ni dan-danas porodica nije uspela da nadoknadi.

Ovo novinarsko istraživanje podržale su fondacije „Robert Boš“ „Tomson Rojters“