Gayrımenkul piyasasında fiyatlar artıyor

New York’un merkezindeki apartman dairelerinin fiyatı geçen yıl bir milyon dolara çıktı. Daire ve ev fiyatları sadece Manhattan’da değil ama ABD’nin diğer köşelerinde de başını aldı gidiyor. Bazı uzmanlar gayrımenkul piyasasındaki gelişmeyi, büyük gürültüyle patlaması muhtemel bir sabun köpüğüne benzetiyor ve 2 000 yılında duvara çarparak borsaları darmadağın eden internet furyasını hatırlatıyorlar. Avustralya, İngiltere ve İspanya da gayrımenkul şoku yaşanması muhtemel ülkeler arasında gösteriliyor. Almanya’nın en büyük ticari bankası Deutsche Bank’ın piyasa araştırma uzmanı Tobias Just bunun nedenlerini şöyle açıklıyor:

Gelir artışı faktörü

“Fiyatları şişiren faktörlerin başında gelir artışı yani ekonomik büyüme geliyor. İspanya ve İngiltere’de ipotek kredisi faizleri hiç bu kadar düşük olmamıştı. Bu ülkelerde gayrımenkul finansmanı ucuzladı. Düşen faizler talebi canlandırınca fiyatlar da tırmanışa geçti.”

İngiltere piyasasında şu basit formül geçiyor.: ‘Talip sayısı ev ve mesken adedinden çok fazla, bu nedenle de suni fiyat düşüşü beklenmemeli.’ Kimi uzman balon teorisinin, piyasadaki canlılığın sonsuza kadar süremeyeceğini düşünenlerin kafasında oluştuğunu söylüyor. Deutsche Bank’ın araştırma uzmanı Just İngiltere piyasasındaki özel şartları şöyle izah ediyor:

İngiltere'ye özel şartlar

“Buna ilaveten Britanya adalarında arsa arzının oldukça sınırlı olduğu da hesaba katılmalı. Yani arsa arzı değişmezken nüfusun artması doğrudan fiyatlara yansıyor. Ancak son bir iki yılda yaşanan dinamik gelişmeyi izah etmeye bu teori de yetmiyor. Piyasalardaki fiyatlandırma, gerçek değerin oldukça üzerinde.”

Bunun böyle devam edemeyeceğini emlakçılar da biliyor. Fiyatların her yıl %15, 20 artması normal değil. Zaman gelecek, fiyatlar makul düzeye inecek. Tobias Just bu inişin yumuşak mı yoksa çakılma şeklinde mi olacağını merak ediyor.:

“Bu kez risk, böyle bir gelişmenin daha önceki balonlarda yaşanmmamış olmasından kaynaklanıyor. Avustralya ve Hollanda’da gayrımenkul piyasası sakinleşmeye başladı bile. Makul düzeye dönüş üç, dört yıl sürerse piyasa değerin üstündeki fiyatlardan arınabilir. Ama balonun patlama ihtimali de artıyor.”

Fiyatlarda ani iniş riski

Gayrımenkul fiyatlarının aniden inişe geçmesinin öncelikle ABD’ni vuracağı ve herkesin ev sahibi olmak istediği bu ülkede halkın varını yoğunu gayrımenkule yatırdığı belirtiliyor. Ötte yandan spekülatif sermaye kısa vadeli kâr için bütün dünyada gayrımenkul alıp satıyor. Daire fiyatlarıyla kirralar arasındaki dengenin bu yüzden bozulduğunu belirten Deutsche Bank uzmanı çare olarak şunu öneriyor.:

“Faiz politikasında temkinli olunmalı ve ani sıçramalara imkan verilmemeli. Tedrici faiz ayarlaması piyasa dinamiğini frenleyebilir. İngiltere Merkez Bankası şimdi bu yolu deniyor. Bireysel yatırımcı da piyasalardaki gerçek dışı değerlenmenin bilinciyle spekülatif emlaktan uzak durmalıdır.”