專訪：中國房市真的回暖了嗎？

德國之聲：最近中國媒體有報導稱，房地產市場有回暖的跡象。據您的觀察和看到的數據，是不是有這樣的現象？

賀江兵：我不認同這種說法，根本沒有回暖的跡象。根據最近住建部發布的調查，中國有6億棟房屋（不是套），9成是在農村，10%是在城鎮。城鎮的房屋，一棟就可能有幾十套房，從總的容量看，中國的房子，住三四十億人是沒有問題的，是過剩的。而且中國的房價是普遍偏高的。房地產的總市值大約是60兆美元，是美國的兩倍多，這個數據，建行行長和一些金融學家都引用過，可見其中泡沫之大。

現在經濟不好。過去3年的動態清零、防疫讓經濟一定程度上停擺，財政收入、特別是地方的財政斷流，老百姓對未來的預期也不好。怎麼會這麼快轉變、回暖？據我的觀察，各地的房價，特別是二三線城市，房價沒有回升，連交易量都沒有，怎麼可能回暖？

德國之聲：中國媒體的多數報導整體也並不樂觀，認為房市不會回到以前的繁榮景象。您判斷接下來一段時間，中國房地產業的發展趨勢會是怎樣？

賀江兵：過去三年，除了北、上、廣這樣少數的一線城市，其他城市的房價都是在下跌的，而且跌了3年。今年呢，從金融政策方面，比如讓開發商建立"三道防線"，給他們貸款、股權方面的融資等，可能能救一些大的開發商。今年對開發商來說，可能會企穩，開發商是房地產業的一個重要環節。像之前那樣緊逼開發商，使其資金鏈崩潰的情況今年可能會有好轉--這是供給方面的。

從需求方面看，居民的需求還是要看經濟情況。現在大家的預期都不好，老百姓手裡也沒錢，就算你給他貸款，他也不敢貸。不過跟前3年比，可能會好一點，不會再暴跌。此外各地取消了限購、限售，可能會讓交易會活躍一些。（房價）大漲是不可能的，只是比前三年相對趨穩，跌的不那麼明顯。這是我對今年房市的看法。

德國之聲：有市場分析人士指出，這種局部的復甦是脆弱的，存在很大的不確定性。您認為造成這種不確定性的主要因素和風險有哪些？

賀江兵：中國的房價和房市，最大的不確定性，還是宏觀經濟的風險。比如疫情有沒有反復，對民營企業是不是跟國企一樣對待--這一點其實是不大可能的，作房地產的大部分是民企，國企也有一些，但還是以民企為主。這是一個風險。

另一個不確定因素，就是人口的負增長。去年官方公佈的數據，就已經顯示了人口負增長，中國人口第一大國的位置，馬上要被印度取代了。人口發展到了拐點後，開始往下走，老齡化越來越嚴重，這是非常明顯的。這樣對房子的需求就會減少。

再有一個不確定因素，就是就業情況。從官方公佈的去年的數據看，消費是在萎縮。投資呢，地方也沒錢了，疫情三年，耗空了地方財政，各地都非常吃緊，所以地方財政主導的投資也不大可能。剩下的只有出口，出口今年是在萎縮的。俄烏衝突以來中國國際關係的惡化，加上2018年貿易戰以來中美關係的惡化，現在已經蔓延到各個領域，看來今年的出口會大幅度萎縮。此外，一些產業鏈出現外移，一個明顯的例子就是蘋果的部分移出，帶走了十多家中企，富士康也連帶在內。產業鏈轉移會讓中國出現大量的失業，就業會更困難。這些都導致居民的收入整體減少、地方財政收入減少、失業增加，買房子就不要指望了。

德國之聲：去年中國政府推出了一系列扶持房企、刺激市場的措施，旨在從新活躍房地產市場，這些政策效果如何？

賀江兵：我覺得效果不是很明顯。大家知道恆大危機之後，其他一些房企也面臨資金鏈斷裂、暴雷的危險，現在允許他們再融資、貸款或提供其它信託，但他們不一定去拿地，而是會先解決自己流動性的問題、償還緊急的債務，不會去買地。開發商比老百姓都更早知道，房價可能會跌，跌的話他拿地干嘛？

考慮到經濟增長前景，整體上看，我（對房市）並不看好。價格上，雖然很多專家認為今年會回穩，甚至會上漲，但我個人覺得，向下的趨勢壓力更大。

德國之聲：人大、政協兩會馬上要召開了。中國的房地產業是經濟增長的支柱之一，也會成為一個關注議題。您覺得在政策方面可能還會有新的舉動嗎？

賀江兵：其實到現在，政策已經出了很多了，主要是金融層面在放鬆。其他方面，財政政策不大可能出，因為從上到下財政都緊缺，用財政去補貼的可能性不大，不要有奢望。也就是在貨幣政策方面，也許對房企、對按揭貸款的條件繼續放寬，這方面可能會有所鬆動。另外就是，各地、各個城市的限購、限售也可能會取消。

 

賀江兵為中國金融學者。 曾擔任《華夏時報》金融部主任，並撰寫過《金融的真相》和《經濟的假像》等著作。 他常替國內外多個媒體做關於中國經濟議題的評論。

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