Alemania: soluciones para garantizar el acceso a la vivienda
19 de septiembre de 2018
La escasez de vivienda también tiene un impacto directo en los costos: los pisos en Alemania se han encarecido. Un hogar alemán medio gastaba 859 euros en 2015 en concepto de vivienda, energía y labores de mantenimiento, es decir, más de un tercio de su presupuesto total. En el caso de las personas solteras, ese importe superaba, de promedio, el 40%.
La canciller Angela Merkel reafirmó el objetivo del gobierno de cara a la próxima cumbre sobre la vivienda, que tendrá lugar el próximo viernes. Este consiste en construir 1 millón y medio de pisos en la presente legislatura. “En Alemania se necesitan viviendas con urgencia”, afirmó Merkel. La presidenta del SPD, Andrea Nahles habló abiertamente en los mismos términos.
El gobierno federal expresó la idea de incentivar fiscalmente a los constructores, a la espera de que edifiquen viviendas de alquiler. Los inversores privados podrían deducirse un 5% adicional cada año de los costes de adquisición y construcción de una nueva vivienda de alquiler durante un periodo de 4 años. A esto se le añade la deducción habitual del 2% anual. En total, podrían deducirse un 28% de los costos en los cuatro primeros años. El requisito es que el piso se alquile durante 10 años. El proyecto de ley no prevé inicialmente un límite máximo de alquiler para los apartamentos subvencionados.
La subvención se prolonga hasta el 2022 por el momento
La subvención se aplica únicamente a las solicitudes o las notificaciones de construcción entre septiembre de 2018 y finales de 2021. La vivienda vacacional y de lujo no recibirá subvenciones: los inversores sólo pueden beneficiarse de las ventajas fiscales si los costos de adquisición y producción no superan los 3.000 euros por metro cuadrado de superficie habitable.
“En principio, la idea es correcta”, dice Kai Warnecke, presidente de Haus und Grund Deutschland, la mayor comunidad alemana de intereses que agrupa a propietarios de casas privadas, apartamentos e inmuebles. “Nos gustaría que esto no se aplicara solo a los nuevos edificios residenciales en terrenos no urbanizados, sino también a la construcción de apartamentos en buhardillas, por ejemplo, para ganar más espacio precisamente en las zonas urbanas”, afirma Warnecke a la DW. Incluso el umbral de 3.000 euros por metro cuadrado es demasiado bajo para los interesados. “Las numerosas normativas de construcción, las especificaciones y los aumentos de salario y precio han hecho prácticamente imposible que se pueda construir nueva vivienda en las grandes ciudades por este precio; ni siquiera los departamentos más sencillos”, afirma Warnecke.
El director de la Federación Alemana de Inquilinos, Ulrich Ropertz, también opina que la idea de los incentivos fiscales es básicamente positiva. “Sin embargo, si el incentivo fiscal no está vinculado a una contraprestación de los inversores, es decir, si no hay un techo máximo de alquiler para este nuevo edificio residencial, los inversores siempre van a exigir el alquiler más alto que el mercado les permita cobrar”, menciona Ropertz con preocupación. En el mejor de los casos, saldrían al mercado los apartamentos más caros, pero ninguno en los segmentos de precios medios y bajos. "En última instancia, esto sólo aumentaría los beneficios de los constructores", según Ropertz.
Construir es cada vez más caro
No obstante, las ganancias de los constructores se han visto drásticamente recortadas en los últimos años según el denominado “índice de accesibilidad” de la Asociación de Inmobiliarias de Alemania (IVD, por sus siglas en alemán). Este indica que los bienes raíces son cada vez más difíciles de pagar. El problema radica principalmente en la subida constante de precios y de las hipotecas. Adquirir un apartamento para alquilarlo resulta cada vez menos atractivo. La propuesta del SPD de equiparar las subidas del alquiler a la tasa de inflación disgusta a los inversores privados.
“El 80% del espacio habitable en Alemania está en manos de particulares. Se trata de personas con bienes individuales que abastecen de viviendas el país”, explica Warnecke. Él reivindica que las normativas estrictas para la construcción rápida de pisos sean más laxas y toma como ejemplo las construcciones de pisos abuhardillados. “En los áticos se aplica una normativa contraincendios más dura, no porque estos pisos ofrezcan menos seguridad, sino porque las escaleras de los coches de bomberos son demasiado cortas. Si estos vehículos se equiparan con escaleras de una longitud suficiente, se aplicaría la normativa habitual y la construcción de áticos se abarataría”, explica Warnecke.
La cifra de vivienda social no deja de caer desde hace 20 años
De todas maneras, la construcción de áticos en sí misma no solucionaría la escasez de vivienda en Alemania. La Federación Alemana de Inquilinos va más allá. “La vivienda asequible se creará cuando se vuelvan a construir pisos sociales”, dice Ulrich Ropertz, que aporta cifras: el pasado año salieron al mercado 26.000 nuevas viviendas sociales en toda Alemania, es una cifra “totalmente irrisoria si se piensa que, en el mismo periodo, de 50.000 a 60.000 viviendas sociales dejan de estar sometidas a las restricciones de la vivienda social”. Esto significa que la cartera de pisos sociales en Alemania desciende, concretamente desde hace ya 20 años. “Aquí hay que exigir mucho más de lo que se está haciendo. Hasta ahora ha faltado el entendimiento del gobierno”, comenta Ropertz.
Un estudio realizado por sociólogos de la Universidad Humboldt de Berlín apoya la reivindicación de la Federación Alemana de Inquilinos. En él se concluye que frenar la subida de los alquileres, construir vivienda social y conceder subvenciones “tendría un impacto muy limitado” en la urgencia habitacional que viven las grandes ciudades alemanas.
Según el estudio, si los subsidios se mantuvieran, se necesitarían unos 185 años en las diez ciudades más grandes del país para cerrar la brecha actual en materia de vivienda asequible. Por una parte, el Estado invierte en la actualidad miles de millones de euros anuales en vivienda social y subsidios. Además, costea 15.000 millones de euros en concepto de alquiler de las personas que reciben ayuda social del tipo “Hartz IV” (o desempleados de larga duración). El autor del estudio critica que gran parte de ese dinero termina llegando a los caseros particulares. Claro que la opinión del representante de los propietarios de pisos es distinta. “No queremos que la gente pierda su piso o tenga que mudarse si sufre un revés financiero”, dice Warnecke. Por eso es correcto aumentar los subsidios a la vivienda. Así, la gente podría buscar trabajo en su entorno social y familiar.
Autor: Notker Oberhäuser (PJ/CP)
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