住得更美更好：買房裝修在中國和德國

建材商場和建材價格

馬斯記者說：「隨著建築業的繁榮，建材市場業也繁榮起來。在北京和上海城市邊緣的高速公路旁站著巨大的建材購物廳。」僅市場老大「百安居」，每年就要招待3000萬人次的中國顧客。在「你大我更大」、有著求大欲的中國，建材商場也在向越來越大發展。北京四環路邊的「金四季」據說是中國目前最大的建材商場，這裡有17000平方米的購物面積。

跟德國相比，中國的建材當然是太便宜了。馬斯舉了些例子，比如一個CLLO牌的洗臉池價格是98元，相當於10歐元。木地板每平方米35元，相當於3.5歐元。簡單對比：德國價格約為中國的3至5倍（比如最一般的木地板每平方米11至15歐元）。名牌自然更無法比了。

但是有一個看似奇怪的現象，那就是在中國買房後的裝修總支出卻是相當高的。馬斯採訪了一個在北京工作的四川人，他新買的住房價格是85萬元，裝修是10萬元。其實，這在中國是普遍的現象：裝修費用一般都在買房費用的10％以上，估計一般在12％－20％之間。而在德國，這個費用應該是在5－10％之間。

原因是：儘管中國建材和人工都便宜，但是買家拿到的房子基本上處於「毛坯狀態」。那個四川人帶馬斯到他的新房去看了，那裡就是水泥牆，水泥地，什麼都要「裝」上去。而在德國，「粗裝修」一般已經含在房價裡。即使是二手的房子，多半也是在牆、地（衞生間、廚房除外）裝修後出售的。

僱人幹活和自己動手

26歲的古梁（音）對記者馬斯說，他買的新房的裝修是委託給一家叫「龍發」的裝修公司做的，「我所有的朋友都是這麼做的。」裝修業在中國十分繁榮，因為很少有人買了房願意自己裝修，多半是委託給裝修公司。百安居的副總裁溫東（音）也對馬斯說：「在中國不存在Do-it-yourself（自己動手），而只有BIY（Buy it yourself，自己購買）。」馬斯認為，中國人買了房一般都委託給裝修公司，是因為中國人工太便宜了。

當然了，房主在裝修期間也是很忙的，下班後，甚至午休時要跑回去看看進展如何，需要買什麼。在建材商場裡購物的多半是房主。由於房主自己沒有裝修的經驗，就會問得很詳細。馬斯說：在德國建材商場裡，你總是一個人尋找你要的東西，在中國，「每個角落裡都站著一個提供咨詢的售貨員。」溫東對他說百安居的經驗：「比起其它國家，我們要向顧客解釋得多得多。」

在德國，自己動手的風氣要比中國濃得多。當年中國駐東德大使館的人說，就在大使館旁邊一塊空地上，一對年輕夫婦周末來砌砌搭搭，有時下班後也來，兩年後，一幢「別墅」就在那裡建成了。買下房子後，很多德國人也是難的活讓專業公司干（有的活按法律規定是不允許自己幹的，比如水暖），容易一點的自己動手。

德國裝修市場這幾年也發生了很大的變化，許多東歐人（尤其是波蘭人）帶著專業技術闖入了這個市場，他們的價格比德國公司要低得多。比如鋪地板，德國公司每小時要30至40歐元，而波蘭公司只要15至20歐元，如果是找單干的波蘭專業工人幹，甚至只要10歐元。有的波蘭人從單干發展到生意繁忙的公司，甚至專業到只安裝窗子，活都來不及接。從波蘭來的塑料雙層窗（門）品質相當不錯，價格比德國產的低三分之一，肯定還大有賺頭。有的波蘭裝修公司老闆手頭並沒有幾個工人，需要時一個電話，人就從波蘭專程趕來了。加上路費，成本還是低得多。現在在一個「盟」裡，沒有簽證問題，很簡單。老闆給波蘭工人的薪水自然就更低了，據稱是每小時7歐元。

房產市場一個繁榮一個萎縮

馬斯說：「中國處在建築繁榮裡。世界上沒有一個地方比這裡新建、裝修得更多的了。幾百年歷史的村莊說話變成了城市。原先是低矮的庭院的地方，多層的住房群忽然聳入天空。在上海有著多於曼哈頓的摩天大樓。」

中國的建築繁榮直是不見盡頭。馬斯說：這兩年房價都翻了一倍了。他這說的是平均數。在上海，尤其是市中心，幾年裡早是幾倍了。馬斯說：上海、北京的房價已經不低於慕尼黑和漢堡了。其實，上海中心區的房價局部已經超出德國這些大城市的中心區了。如果算上實際幣值因素，那可能都超出幾倍了。上海市中心較好的新房，每平米價格大約在2萬至3萬5千元之間，還有更貴的，天價的。而德國杜塞道夫、科隆這些房產相對繁榮的大城市，2千歐元以上一平米的是很少的絕對黃金地段的。

德國城建、住房和住房儲蓄研究所（ifs）的一個調研報告說，1995年購買一幢單獨別墅或住房的人，現在會發現，在過去的10年裡他損失了很大的價值。也就是說，德國房產價格在過去10年裡不升反降（平均情況）。

德國情況確實如此，除了西部一些大城市，如杜塞道夫、科隆、慕尼黑、漢堡等房價近年來還能維持或略有上升，其它地方普遍在跌，離開這些大城市不遠的地方也在跌。柏林是大城市中的一個例外，這裡的房價高的很高，低的很低，銀行的人說，在柏林的一條街上，一頭的房價可以比另一頭高幾倍，所以一些銀行都不願貸款給在柏林買房的人。但是，一些外國人卻看好了房價下跌而似乎已到谷底的柏林，前不久我們報導過，英國房地產公司大規模走進柏林購買房地產。最近，德國租房市場和賣房市場又恢復了景氣，也許確實成了一個值得投資的地方，關鍵要看這個資投在哪個城市。

為什麼一個繁榮一個萎縮

德國房地產業的萎縮是個比較奇怪的現象，至少粗看上去如此。世界報說，在同一個10年裡，英國、西班牙、美國等的房價都漲得很快，最高的達10年前的160％。而德國房價卻下跌。

專家們說了幾個原因。Ifs研究所所長斯台凡.約克爾說，主要原因是經濟不景氣，「實際收入10年來連續下跌，失業人口增加」；安聯的房地產子公司Degi的總分析師拜耶勒說，由於德國歷屆政府都花錢促進給窮人住的所謂「社會房」的建設，使擁有自己的住房這一點失去了吸引力，需求少了，價格自然下跌；他還說了一個原因，在西班牙、葡萄牙和義大利，房地產業得益於其它國家渡假人在那裡購買渡假房，而德國這些年大量吸收的是窮到底的難民；另一個原因也是許多專家說到的，即德國人口呈減少趨勢。

中國房產業繁榮的因素，歸納起來大概有這麼幾個：一是，經濟繁榮帶動全面，老百姓口袋裡錢多了，也不怕背債了；二是，銀行貸款相對容易弄到，至少比德國簡單得多要求低得多；三是，人民幣的幣值普遍被認為是偏低的，是會不斷向上漲的，看好了這個，許多境內境外的人就把錢投到中國房產業裡去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空關著的房子，但就是看好這個貨幣因素；四是，中國從「公房社會」轉向「私房社會」，這個過程還遠遠沒有結束，還有大量的城市人口需要「自己的天空」；五是，中國的地區差、城鄉差非常大，人口城市化也就是說從農村走向城市這個過程可能需要上百年時間才能基本完成，住房的供應對象可以說是源源不絕的。即使美國經濟泡沫、房地產泡沫破滅，即使這導致中國經濟一定程度上的「硬著陸」，也不一定給中國房產業帶來致命的影響，因為中國有個長期積極因素，就是人口轉移的因素。

經濟和人口決定了房產市場，在德國如此，在中國同樣如此。中國：經濟繁榮讓人們有錢買房，人口轉移導致顧客資源不斷。德國：經濟的有限繁榮會導致房地產業有限上揚；不可能成為真正的移民開放國家，人口的減少因而難以阻擋，顧客資源成問題。德國房地產業總的說來現在是價格偏低，會往上走的，這也符合房地產業的普遍規律，但個別大城市好其它地區相對較弱的現象很難改觀。當然，也許也可以借一點新興發達國家的光。在德國的華人已經有不少買了房的，遠在中國的中國人也開始對德國房地產甚至農田感興趣（這幾天有消息說，朗朗也在柏林買了房產）。再加上印度等其它國家的因素，對德國房地產業可以起到一定推動作用。（平心）

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