住得更美更好：买房装修在中国和德国

建材商场和建材价格

马斯记者说：“随着建筑业的繁荣，建材市场业也繁荣起来。在北京和上海城市边缘的高速公路旁站着巨大的建材购物厅。”仅市场老大“百安居”，每年就要招待3000万人次的中国顾客。在“你大我更大”、有着求大欲的中国，建材商场也在向越来越大发展。北京四环路边的“金四季”据说是中国目前最大的建材商场，这里有17000平方米的购物面积。

跟德国相比，中国的建材当然是太便宜了。马斯举了些例子，比如一个CLLO牌的洗脸池价格是98元，相当于10欧元。木地板每平方米35元，相当于3.5欧元。简单对比：德国价格约为中国的3至5倍（比如最一般的木地板每平方米11至15欧元）。名牌自然更无法比了。

但是有一个看似奇怪的现象，那就是在中国买房后的装修总支出却是相当高的。马斯采访了一个在北京工作的四川人，他新买的住房价格是85万元，装修是10万元。其实，这在中国是普遍的现象：装修费用一般都在买房费用的10％以上，估计一般在12％－20％之间。而在德国，这个费用应该是在5－10％之间。

原因是：尽管中国建材和人工都便宜，但是买家拿到的房子基本上处于“毛坯状态”。那个四川人带马斯到他的新房去看了，那里就是水泥墙，水泥地，什么都要“装”上去。而在德国，“粗装修”一般已经含在房价里。即使是二手的房子，多半也是在墙、地（卫生间、厨房除外）装修后出售的。

雇人干活和自己动手

26岁的古梁（音）对记者马斯说，他买的新房的装修是委托给一家叫“龙发”的装修公司做的，“我所有的朋友都是这么做的。”装修业在中国十分繁荣，因为很少有人买了房愿意自己装修，多半是委托给装修公司。百安居的副总裁温东（音）也对马斯说：“在中国不存在Do-it-yourself（自己动手），而只有BIY（Buy it yourself，自己购买）。”马斯认为，中国人买了房一般都委托给装修公司，是因为中国人工太便宜了。

当然了，房主在装修期间也是很忙的，下班后，甚至午休时要跑回去看看进展如何，需要买什么。在建材商场里购物的多半是房主。由于房主自己没有装修的经验，就会问得很详细。马斯说：在德国建材商场里，你总是一个人寻找你要的东西，在中国，“每个角落里都站着一个提供咨询的售货员。”温东对他说百安居的经验：“比起其它国家，我们要向顾客解释得多得多。”

在德国，自己动手的风气要比中国浓得多。当年中国驻东德大使馆的人说，就在大使馆旁边一块空地上，一对年轻夫妇周末来砌砌搭搭，有时下班后也来，两年后，一幢“别墅”就在那里建成了。买下房子后，很多德国人也是难的活让专业公司干（有的活按法律规定是不允许自己干的，比如水暖），容易一点的自己动手。

德国装修市场这几年也发生了很大的变化，许多东欧人（尤其是波兰人）带着专业技术闯入了这个市场，他们的价格比德国公司要低得多。比如铺地板，德国公司每小时要30至40欧元，而波兰公司只要15至20欧元，如果是找单干的波兰专业工人干，甚至只要10欧元。有的波兰人从单干发展到生意繁忙的公司，甚至专业到只安装窗子，活都来不及接。从波兰来的塑料双层窗（门）质量相当不错，价格比德国产的低三分之一，肯定还大有赚头。有的波兰装修公司老板手头并没有几个工人，需要时一个电话，人就从波兰专程赶来了。加上路费，成本还是低得多。现在在一个“盟”里，没有签证问题，很简单。老板给波兰工人的工资自然就更低了，据称是每小时7欧元。

房产市场一个繁荣一个萎缩

马斯说：“中国处在建筑繁荣里。世界上没有一个地方比这里新建、装修得更多的了。几百年历史的村庄说话变成了城市。原先是低矮的庭院的地方，多层的住房群忽然耸入天空。在上海有着多于曼哈顿的摩天大楼。”

中国的建筑繁荣直是不见尽头。马斯说：这两年房价都翻了一倍了。他这说的是平均数。在上海，尤其是市中心，几年里早是几倍了。马斯说：上海、北京的房价已经不低于慕尼黑和汉堡了。其实，上海中心区的房价局部已经超出德国这些大城市的中心区了。如果算上实际币值因素，那可能都超出几倍了。上海市中心较好的新房，每平米价格大约在2万至3万5千元之间，还有更贵的，天价的。而德国杜塞尔多夫、科隆这些房产相对繁荣的大城市，2千欧元以上一平米的是很少的绝对黄金地段的。

德国城建、住房和住房储蓄研究所（ifs）的一个调研报告说，1995年购买一幢单独别墅或住房的人，现在会发现，在过去的10年里他损失了很大的价值。也就是说，德国房产价格在过去10年里不升反降（平均情况）。

德国情况确实如此，除了西部一些大城市，如杜塞尔多夫、科隆、慕尼黑、汉堡等房价近年来还能维持或略有上升，其它地方普遍在跌，离开这些大城市不远的地方也在跌。柏林是大城市中的一个例外，这里的房价高的很高，低的很低，银行的人说，在柏林的一条街上，一头的房价可以比另一头高几倍，所以一些银行都不愿贷款给在柏林买房的人。但是，一些外国人却看好了房价下跌而似乎已到谷底的柏林，前不久我们报导过，英国房地产公司大规模走进柏林购买房地产。最近，德国租房市场和卖房市场又恢复了景气，也许确实成了一个值得投资的地方，关键要看这个资投在哪个城市。

为什么一个繁荣一个萎缩

德国房地产业的萎缩是个比较奇怪的现象，至少粗看上去如此。世界报说，在同一个10年里，英国、西班牙、美国等的房价都涨得很快，最高的达10年前的160％。而德国房价却下跌。

专家们说了几个原因。Ifs研究所所长斯台凡.约克尔说，主要原因是经济不景气，“实际收入10年来连续下跌，失业人口增加”；安联的房地产子公司Degi的总分析师拜耶勒说，由于德国历届政府都花钱促进给穷人住的所谓“社会房”的建设，使拥有自己的住房这一点失去了吸引力，需求少了，价格自然下跌；他还说了一个原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地产业得益于其它国家度假人在那里购买度假房，而德国这些年大量吸收的是穷到底的难民；另一个原因也是许多专家说到的，即德国人口呈减少趋势。

中国房产业繁荣的因素，归纳起来大概有这么几个：一是，经济繁荣带动全面，老百姓口袋里钱多了，也不怕背债了；二是，银行贷款相对容易弄到，至少比德国简单得多要求低得多；三是，人民币的币值普遍被认为是偏低的，是会不断向上涨的，看好了这个，许多境内境外的人就把钱投到中国房产业里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空关着的房子，但就是看好这个货币因素；四是，中国从“公房社会”转向“私房社会”，这个过程还远远没有结束，还有大量的城市人口需要“自己的天空”；五是，中国的地区差、城乡差非常大，人口城市化也就是说从农村走向城市这个过程可能需要上百年时间才能基本完成，住房的供应对象可以说是源源不绝的。即使美国经济泡沫、房地产泡沫破灭，即使这导致中国经济一定程度上的“硬着陆”，也不一定给中国房产业带来致命的影响，因为中国有个长期积极因素，就是人口转移的因素。

经济和人口决定了房产市场，在德国如此，在中国同样如此。中国：经济繁荣让人们有钱买房，人口转移导致顾客资源不断。德国：经济的有限繁荣会导致房地产业有限上扬；不可能成为真正的移民开放国家，人口的减少因而难以阻挡，顾客资源成问题。德国房地产业总的说来现在是价格偏低，会往上走的，这也符合房地产业的普遍规律，但个别大城市好其它地区相对较弱的现象很难改观。当然，也许也可以借一点新兴发达国家的光。在德国的华人已经有不少买了房的，远在中国的中国人也开始对德国房地产甚至农田感兴趣（这几天有消息说，朗朗也在柏林买了房产）。再加上印度等其它国家的因素，对德国房地产业可以起到一定推动作用。（平心）

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